Den Zinshaus-Preis richtig einschätzen
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Wie Sie den Wert Ihres Zinshauses richtig einschätzen und den besten Verkaufspreis erzielen
Sind Sie unsicher, wie viel Ihr Zinshaus wirklich wert ist? Viele Eigentümer stellen sich die Frage, wie sie den maximalen Verkaufspreis für ihre Immobilie erzielen können. Eine genaue Schätzung ist essenziell, um als Verkäufer die Gewissheit zu haben, dass Sie das Beste aus Ihrem Verkauf herausholen.
Herausforderungen bei der Preisfindung
Die Bewertung eines Zinshauses ist eine komplexe Aufgabe, die sowohl objektive als auch subjektive Faktoren berücksichtigt. Um eine eigene Preisanalyse durchzuführen, könnten Sie:
Ähnliche Immobilienangebote in Ihrer Umgebung auf Online-Plattformen recherchieren
Unverbindliche Preisinformationen von Immobilienmaklern einholen
Kauftransaktionen im Grundbuch recherchieren
Allerdings finden viele Verkäufer diesen Prozess herausfordernd, da der Recherche-Aufwand hoch ist und die verfügbaren Daten oft nicht transparent sind. Viele Objekte werden nicht online gelistet, besonders jene, die schwerer zu verkaufen sind und tendenziell niedrigere Preise erzielen.
Tipp
Um zuverlässige Ergebnisse zu erzielen, ist es ratsam, einen Experten zu konsultieren. Ein Fachmann, der sich mit dem Zinshaus-Marktsegment auskennt, kann Ihre Immobilie detailliert analysieren. Dies umfasst die Bewertung von Lage, Zustand und Potenzial der Immobilie und den Vergleich mit kürzlich erfolgten Transaktionen in der Umgebung.
Unser Angebot bei SUNSET IMMOBILIEN: Wir bei SUNSET IMMOBILIEN bieten Ihnen diesen Experten-Service unverbindlich und kostenfrei an. Kontaktieren Sie uns, um eine fundierte Einschätzung Ihres Zinshauses zu erhalten und sichern Sie sich den besten Verkaufspreis.
Oder Sie möchten sich zuerst mal unverbindlich und kostenlos zu Ihrem Zinshaus beraten lassen? Etwa zur Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie?
Wie man ein Zinshaus professionell vermarktet
Tipp: Wie man ein Zinshaus professionell vermarktet
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Wie Sie Ihr Zinshaus am besten professionell vermarkten können
Einführung
Der Verkauf eines Zinshauses ist im Leben eines Besitzers eine doch recht große Entscheidung. Umso empfehlenswerter ist es, einen Experten zur Seite zu haben. Unsere Kunden unterstützen wir mit unserem Detailwissen, dem Netzwerk und fundierten Marktkenntnissen. Und nicht zuletzt auch mit unserer Leidenschaft für Immobilien und Zinshäuser im speziellen.
Die Möglichkeiten im Überblick
Beim Immobilienkauf, und das ist bei Zins- und Miethäusern nicht viel anders, geht es neben den objektiven Fakten wie Größe, Lage, Ausstattung immer auch um Emotionen. Der erste Eindruck eines Interessenten vom Haus ist maßgeblich für seine Kaufbereitschaft und Entscheidungsfindung. So wie wir sollten auch Sie als Verkäufer auf ein überzeugendes Erscheinungsbild Ihrer Immobilie achten, also etwa gesäuberte Zugangswege und Stiegenhaus, gepflegte Außenflächen, Türen, Decken, Wände.
Visualisierung für Bauprojekte
Digitales Marketing
Heutzutage ist es essenziell, ein ganzes Arsenal an digitaler Vermarktung anzubieten:
professionelles Expose und Fotos
Eigene Website für die Immobilie
Rundum-Videos und virtuelle 360-Grad-Touren
Home Staging
Mehr Infos zu unserem digitalen Marketing-Angebot finden Sie auch hier ›
Tipp
Es ist sehr empfehlenswert, Ihre Immobilie von einem Profi ins rechte Licht rücken zu lassen. Bei unserem Service für Zinshäuser etwa sind sogar ohne Aufpreis alle oben genannten Vermarktungsinstrumente inkludiert.
Sie möchten sich unverbindlich und kostenlos zu Ihrem Zinshaus beraten lassen?
Dann kontaktieren Sie uns doch einfach.
Wie Sie passende Käufer für Ihr Zinshaus finden
Tipp wie sie am besten passende Käufer und Interessenten für Ihr Zinshaus oder Mehrfamilienhaus finden
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Wie Sie passende Käufer für Ihr Zinshaus finden
Der (theoretisch) einfachste Weg
Das einfachste ist: Sie finden in Ihrem eigenen Bekanntenkreis einen Käufer, der Ihnen einen guten Preis bezahlt. Was ein objektiv guter Preis ist, kann eine Experten-Bewertung liefern - wie in einer unserer vorigen Episoden erklärt.
Der übliche Weg
Üblicherweise müssen potenzielle Käufer extern am Markt gefunden werden. Und das sind typischerweise vermögende Privatpersonen und Familien, professionelle Investoren, Stiftungen und Unternehmen. Mit dieser zahlungskräftigen Klientel haben wir täglich zu tun, viele davon sind regelmäßig auch an Zins- und Miethäusern als Investment interessiert. Wir können Sie da also gern mit potenziellen Käufern zusammenbringen. Außerdem prüfen wir die Interessenten, Sie gehen nicht das Risiko ein, dass sich „Immobilientouristen“ oder unseriöse Interessenten Ihre Immobilie ansehen.
Zinshaus online?
Man sollte das Haus nicht einfach auf eine oder sogar mehrere Immobilienplattformen online stellen. Erstens, erhalten Sie da unzählige Anfragen von Maklern und fragwürdigen Interessenten mit unklarer Bonität. Zweitens gelten Zins- und Miethäuser, die online gestellt sind, als Objekte “zweiter Wahl”, die nicht zuvor “offmarket” verkauft werden konnten und jetzt online gestellt werden mussten.
Tipp
Achten Sie unbedingt darauf, dass das Angebot Ihrer Immobilie zuerst diskret in den richtigen Käuferschichten platziert wird. Und nicht online gestellt wird, zumindest nicht anfangs. Wir von SUNSET IMMOBILIEN können Sie dabei unterstützen, an die richtige Klientel bzw. an potenzielle Käufer heranzukommen.
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Zinshaus verkaufen oder behalten?
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Zinshaus verkaufen oder behalten?
In unserer Blogserie bieten wir wertvolle Tipps und Überlegungen für Eigentümer, die erwägen, ihr Zinshaus zu verkaufen oder zu behalten. Unsere Expertise als Immobilientreuhänder in Österreich fließt in jeden Rat, den wir geben – und das gilt nicht nur für Österreich oder Ihr Zinshaus in Wien, sondern für den gesamten deutschsprachigen Raum. Ob Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen oder müssen, wir unterstützen Sie mit fundiertem Wissen.
Zinshaus verkaufen: Gründe und Möglichkeiten
Es gibt viele Gründe, ein Zinshaus oder Miethaus zu verkaufen: von persönlichen Lebensänderungen wie Scheidung oder Erbschaft bis hin zu finanziellen Engpässen oder dem Wunsch, sich aus der Verwaltung zurückzuziehen. Der Verkauf eines Zinshauses in Wien kann entlasten, da der Betrieb oft aufwendig und zeitintensiv ist, inklusive Sanierung, Mietausfälle, und umfangreiche Verwaltungsarbeiten.
Andererseits ist der Verkauf eines Zinshauses nicht immer die beste Option. Zinshäuser, besonders historische Bauten, können gerade in unsicheren Wirtschaftszeiten eine wertstabile Anlage sein. Viele Aufgaben lassen sich an spezialisierte Dienstleister auslagern, wodurch Sie weiterhin von der Wertsteigerung profitieren können.
Flexible Verkaufsstrategien für Ihr Zinshaus in Wien
Teilverkauf: Verkaufen Sie Teile des Hauses, behalten Sie Ihre eigene Wohnung oder bieten Sie diese zur Miete an. Dies erfordert die Begründung von Wohnungseigentum und eine klare Regelung zukünftiger Kosten.
Wohnrecht: Eine dauerhafte Wohnmöglichkeit durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht sichert Ihnen lebenslanges Wohnen ohne weitere Kosten.
Diese Überlegungen zeigen: Eine sorgfältige Planung und Beratung sind entscheidend. Unsere Experten für den Verkauf von Zinshäusern und Miethäusern in Wien stehen Ihnen zur Seite, um die beste Entscheidung zu treffen.
Unser maßgeschneiderte Service vor Ort: Ihr Zinshaus in Wien verkaufen in Wien
Möchten Sie mehr erfahren oder eine kostenlose Erstberatung zum Verkauf Ihres Zinshauses in Wien in Anspruch nehmen? Kontaktieren Sie uns noch heute und sichern Sie sich professionelle Unterstützung beim Verkauf Ihres Miethauses in Wien.
Oder Sie möchten sich mal unverbindlich und kostenlos zu Ihrem Zinshaus beraten lassen? Oder eine Einschätzung zum Wert Ihres Zinshaus haben?
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Das Ende des AirBnB-Geschäftsmodells in Wien?
In der pulsierenden Hauptstadt Österreichs, bekannt für ihre kulturelle Vielfalt und historische Bedeutung, steht eine bedeutende Änderung in der Immobilienwelt bevor. Die Wiener Bauordnung hat eine Neuerung erfahren, die ab dem 1. Juli 2024 in Kraft tritt und insbesondere für gewerbliche Vermieter von Bedeutung ist. Diese Änderung zielt darauf ab, die Landschaft der Kurzzeitvermietungen, insbesondere Modelle wie AirBnB, maßgeblich zu transformieren.
Die Antwort auf die Frage im Titel ist also “JEIN”: Für gewerbliche Vermieter wie Zinshausbesitzer, Stiftungen und größere Familienvermögen ist das Modell, ganze oder den Großteil eines Gebäudes kurzfristig zu vermieten, damit wohl hinfällig. Private Vermieter (einzelner Wohnungen) werden künftig einen Antrag auf Bewilligungen stellen müssen, der aber durchgehen wird, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen
Die neue Regelung sieht vor, dass die Zulässigkeit einer Kurzzeitvermietung – eine Praxis, die durch Plattformen wie AirBnB populär wurde – nun an strengere Bedingungen geknüpft ist. Ab Juli 2024 ist eine solche Vermietung außerhalb von Wohnzonen nur noch mit einer Ausnahmebewilligung möglich. Diese Bewilligung wird unter folgenden Voraussetzungen erteilt:
Lage der Wohnung: Die betreffende Wohnung darf sich weder in einer Wohnzone noch in Gebieten wie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen befinden.
Finanzierung: Für die Errichtung der Wohnung dürfen keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden sein.
Wohnnutzung im Gebäude: Die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude muss weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden.
Grenze der gewerblichen Nutzung: Nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes dürfen der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen.
Neben der öffentlich-rechtlichen Bewilligung ist wichtig, dass die Zulässigkeit von Kurzzeitvermietungen auch von privatrechtlichen Voraussetzungen abhängt, wie beispielsweise dem Wohnungseigentumsvertrag oder dem Mietvertrag.
Auswirkungen und Anpassungsstrategien
Diese Änderung stellt für gewerbliche Vermieter eine signifikante Herausforderung dar. Viele haben sich auf das AirBnB-Modell verlassen, um ihre Einnahmen zu maximieren, oder sich als Bauträger speziell auf dieses Segment spezialisiert. Es ist nun an der Zeit, die Geschäftsstrategien anzupassen und alternative Nutzungskonzepte für Immobilien zu entwickeln. Mögliche Anpassungsstrategien könnten sein …
nurmehr einzelne Wohnungen bzw. Etagen von Wohnungen zu suchen und in ein Portfolio zusammen zu stellen, um so die o.g. Hürden nicht zu überschreiten.
auf die Vermietung größerer Premium/Luxus-Wohnungen umzusteigen, weil sich viele Gutverdiener zwar nicht Eigentum, aber die Miete leisten können und wo der Mietendeckel des Mietrechtsgesetzes (aktuell und wohl auch künftig) nicht greift, und somit gute Renditen erzielbar sind
alternativ in Finanz-Investments wie gut verzinste Anleihen oder Aktienfonds zu investieren, die mehr Rendite abwerfen als Wiener Immobilien
Fazit
Die Änderung der Wiener Bauordnung ist ein deutliches Zeichen dafür, dass die Stadtverwaltung die langfristige Wohnqualität und den Schutz der Wohnzonen ernst nimmt. Gewerbliche Bauträger und Vermieter von betroffenen Immobilien müssen sich nun auf veränderte Marktbedingungen einstellen und proaktiv nach alternativen Lösungen wie oben skizziert suchen.
Dieser Artikel bietet eine Übersicht über die bevorstehenden Änderungen in der Wiener Bauordnung und ihre Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Kurzzeitvermietung. Es wird empfohlen, sich weitergehend zu informieren und professionelle und rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die bestmöglichen Entscheidungen für Ihre Immobilieninvestitionen zu treffen.
Geschichte des Wiener Zinshauses
Einleitung
Lesen Sie im folgenden über die historische Entwicklung und die besonderen Charakteristika der Wiener Zinshäuser ein, Gebäude, die die Stadt seit der Gründerzeit im 19. und frühen 20. Jahrhundert maßgeblich prägten und bis heute prägen. Sie dienten nicht nur als Treiber des damaligen Wiener Baubooms, sondern stellten auch ein sicheres Investment dar, eine Eigenschaft, die sie bis in die heutige Zeit bewahrt haben.
Zur Entstehung
Die Zeit der Gründer war eine Ära, in der das Großbürgertum während des Liberalismus seine Blütezeit erlebte. Diese Periode war auch prägend für die Entwicklung Wiens zur weltweiten Metropole. Ein neuer Typus von Unternehmern entstand, der lediglich durch den Börsencrash von 1873 kurzzeitig gestoppt wurde. Diese neue Schicht von Bürgern übernahm viele der Funktionen des Adels in Wirtschaft und Politik. Die Gründerzeit gliedert sich in drei Phasen:
die Frühgründerzeit (ca. 1840-1870)
die Hochgründerzeit (ca. 1870-1890) und
die Spätgründerzeit (ca. 1890-1918).
Der Ursprung der Zinshäuser liegt in der rapiden Bevölkerungszunahme, die durch die Industrialisierung ausgelöst wurde. Es fand eine umfangreiche Landflucht statt, einschließlich der jüdischen Bevölkerung aus den Provinzen der Habsburgermonarchie, die sich in der damaligen Hauptstadt des Reiches und Residenzstadt niederließen. Um 1800 lebten in Wien etwa 250.000 Menschen. Um 1910 erreichte Wien mit über zwei Millionen Einwohnern den bisher höchsten Stand. Diese erhebliche Zunahme führte zu einem dringenden Bedarf an Wohnraum in der Hauptstadt.
Ein zusätzlicher Faktor für das Entstehen der Zinshäuser war die Auflösung traditioneller sozialer Bindungen innerhalb großer Familien und zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern. Es gab jedoch eine Ausnahme von diesem rapiden Bevölkerungswachstum: Im Gegensatz zu den übrigen Bezirken sank die Bevölkerungszahl in der Innenstadt in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Die intensive Bautätigkeit im Stadtkern hatte repräsentative Gründe und zielte nicht auf die Schaffung von Wohnraum ab, wie es in anderen Teilen Wiens der Fall war.
Dies spiegelt sich auch in den Unterschieden in der Architektur wider: Während die Wohnpaläste, entworfen von führenden Künstlern der Zeit, einen anspruchsvollen Charakter hatten, waren die Zinshäuser in den äußeren Bezirken eher bescheiden in ihrer architektonischen Gestaltung.
Frühgründerzeit
Ab den 1840er Jahren erlebte das Gebiet um die alten Vorstadtkasernen einen Bauboom, wobei Wohngebäude im Mittelpunkt standen. Mit der Demolierung der Stadtmauern begann die Intensivierung des Baus, was als eigentliche Gründerzeit bezeichnet wird. Die ursprünglich dominierende längliche Parzellenform wurde zunehmend durch kompaktere, quadratisch anmutende Formen abgelöst. Auf diesen Parzellen entstanden dann Wohnkomplexe entlang der Straßen, während längliche Parzellen eher für Seitenflügelbauten genutzt wurden.
Außerhalb der Stadtgrenzen hielten sich die Bauhöhen eher in Grenzen. Die annähernd quadratischen und länglichen Grundrisse lehnten sich an die vorstädtische Bautradition an. Dennoch unterlag die Raumverteilung im Inneren im Laufe der Zeit einem starken Wandel. Abseits der sogenannten "Hausherrenetage" entstanden Wohneinheiten, bestehend aus Zimmer und Küche oder Zimmer, Küche und einer kleinen Kammer, die entlang eines langgezogenen Korridors angeordnet wurden. Das optimierte die Auslastung der Wohnfläche. Ein spezielles Bauphänomen der Frühgründerzeit waren die "Pseudowohnhöfe", die durch die spiegelsymmetrische Verbindung von zwei Seitenflügelhäusern auf doppelten Grundstücken entstanden.
Das rapide Bevölkerungswachstum führte zur Entwicklung von großen Mietshäusern in den Vorstädten, wobei ab 1850 Gebäude mit bis zu vier Etagen errichtet wurden. Ein auffallendes Merkmal der Mietshäuser aus der Frühgründerzeit war ihre schlichte und einheitliche Fassade, die gemäß dem Prinzip der "gleichmäßigen Reihung" kaum variierte und so zusammenhängende, nahezu unbetonte Straßenwände formte.
Hochgründerzeit
Die Hochgründerzeit, die von 1870 bis 1890 andauerte, kennzeichnete einen markanten stilistischen Wandel: Inspiriert durch die neuen monumentalen öffentlichen Bauten entlang der Ringstraße – darunter Museen, das Parlament, das Rathaus und die Universität – übernahmen private Bauherren Formen staatlicher Repräsentation. Obschon die Häuser intern relativ einheitlich gestaltet und organisiert blieben, wurde großes Augenmerk auf eine nach außen hin individuelle Gestaltung gelegt.
Die meisten historischen Bank- und Börsengebäude in Wien entstanden ab dem Beginn des 20. Jahrhunderts, und die Gestaltung der Geschäftsstraßen erlebte im Späthistorismus ihren Zenit. Typische Stilmerkmale waren die ausgeprägte Gliederung der Baukörper, plastischer Dekor und die Verbindung mehrerer Stockwerke durch vorgebaute Säulen an der Fassade. Obwohl das breite Angebot industrieller Serienprodukte viele Gestaltungsmöglichkeiten für Fassadenelemente bot, führte die weitreichende Wiederholung ähnlicher Elemente zu einer gewissen Monotonie in den Straßenbildern. Die in der damaligen Zeit oft kritisierte Fassadenverzierung stellt ein typisches Wiener Phänomen dar – nirgendwo sonst in Europa wurden sie so prächtig, selbst an simplen Wohngebäuden, ausgeführt.
Trotz der prägenden Rolle des Jugendstils für Wien in anderen Bereichen, war dieser für den Wohnungsbau nicht ganz so signifikant. Er galt eher als Stil der Avantgarde, des fortschrittlichen Bürgertums und der öffentlichen städtischen Bauten.
Die Architektur dieser Epoche war von zwei Aspekten bestimmt: Repräsentation einerseits und möglichst rentable Nutzung teurer Baugrundstücke andererseits. Monumentale Gebäude mit Fassaden im Stil der italienischen Hochrenaissance veranschaulichten eine "Adelung" des Mietshauses zum Wohnpalast. Gleichzeitig entstanden in den vornehmeren Stadtrandbezirken die typischen Wiener Villen der Gründerzeit. Im Kontrast dazu ermöglichten die Bauordnungen von 1870 und 1883 den Bau von Gebäuden mit fünf Stockwerken einschließlich Erdgeschoss und Mezzanin und einer maximalen Höhe von 25 Metern, sofern die Straßenbreite dies zuließ.
Spätgründerzeit
Während der zweiten Stadterweiterung um 1890 wurde der sogenannte "Gürtel" in Wien angelegt und die Integration der Vororte in das städtische Gefüge weiter vorangetrieben. Eine deutliche Zunahme der Grundstückspreise beschleunigte die Nutzung verfügbarer Flächen, was jedoch oft mit einer Abnahme der Wohnqualität verbunden war. Die Reduktion von Treppenhäusern führte zur Entstehung von überlangen Fluren und die Fläche der Hauptinnenhöfe verringerte sich zugunsten mehrerer kleiner Lichthöfe, um die Nebenräume, wie Kabinette und Toiletten, anzusiedeln.
Die Priorität lag auf der maximalen Ausnutzung des Grundstücks. Mit der Bauordnung von 1895 wurde eine Reduktion der Hofgröße auf 15 Prozent zugelassen, was im Wesentlichen bedeutete, dass fast das gesamte Grundstück bebaut werden durfte. Kleine Lichthöfe und Lüftungsschächte mussten für die Versorgung der Innenkabinette und Nebenräume mit Tageslicht und frischer Luft ausreichen. Im Inneren der Gebäude nahmen die Statusunterschiede ab: Die soziale Bedeutung der Stockwerke wurde durch die Einführung von Aufzügen in gehobenen Mietshäusern ausgeglichen; auch die Bedeutung der Lage einer Wohnung innerhalb des Gebäudes wurde weniger relevant.
Ein markantes Merkmal der Spätgründerzeit war der Doppeltrakt, der bei tiefen Grundstücken auch mehrfach gekoppelt sein konnte. In den Vororten war der Straßentrakt der am häufigsten vertretene Typ eines Mietshauses, während in den inneren Bezirken ein neuer Bautyp entstand: der Straßenhof mit zurückversetztem Mittelteil - eine spätere Abwandlung des barocken Ehrenhofes. Neben der altdeutschen Formenwelt gesellte sich bald der heimische Barock dazu, was dem Wunsch nach mehr Prunk entgegenkam. Eine zunehmende Tendenz zur Vertikalität, Asymmetrie und Kopflastigkeit prägte diese Epoche, in der der sich um die Jahrhundertwende entfaltende Jugendstil mit dem Späthistorismus zu oft originellen Kreationen verschmolz.
Zinshaus als Investment?
Die faszinierende Geschichte und die anhaltende Beliebtheit von Zinshäusern haben Sie hoffentlich genauso in ihren Bann gezogen wie uns. Diese architektonischen Zeugnisse der Vergangenheit, die gleichzeitig moderne Anlagechancen darstellen, verdienen es, mit neuer Begeisterung entdeckt zu werden. Wenn Sie nun von der einzigartigen Kombination aus kulturellem Erbe und lukrativem Investment angezogen sind, laden wir Sie herzlich ein, unsere Website zu besuchen. Dort finden Sie eine umfangreiche Auswahl an charmanten Zinshäusern, die zum Verkauf stehen. Tauchen Sie ein in die Welt der Wiener Immobilien und entdecken Sie die vielfältigen Möglichkeiten, die sich durch den Kauf eines Zinshauses eröffnen.
Investment-Immobilien: Die Rückkehr der 3% Rendite?
Executive Summary
Die Aussicht auf höhere Renditen ist ein ermutigender Indikator für die künftige Entwicklung des Wiener Immobilienmarktes. Die aktuelle Entwicklung mit Rückgängen bei den Preisen der Investment-Immobilien verbunden mit Anstiegen der Mietrenditen bei immer mehr Anlage-Immobilien bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten für diejenigen, die bereit sind, den Markt sorgfältig zu studieren und strategisch zu investieren.
Intro
In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt in Wien durch verschiedene wirtschaftliche und politische Faktoren stark verändert. Nach einer Phase des Preisrückgangs sehen wir nun eine ermutigende Wende: Die Renditen für Investmentimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser steigen.
Investoren, die sorgfältig den Markt beobachten, könnten feststellen, dass selbst einige Zinshäuser und Anlage-Immobilien in Wien wieder über 3% Brutto-Mietrendite (Netto-Mieteinahmen pro Jahr dividiert durch Kaufpreis vor Nebenkosten) erzielen. Dies erfreut auf der Seite der Käufer wie für vermögende Geldanleger, Stiftungen und institutionelle Investoren, die nach stabilen und attraktiven Renditen suchen. Vor allem jene, die genug Eigenkapital-Reserven haben und nicht teuer zu hohen Zinsen finanzieren müssen. Und von den starken Schwankungen der Finanzmärkte verschont bleiben möchten.
Jetzt einsteigen ?
Während des Preisrückgangs in der ersten Phase haben viele Investoren gezögert, in den Markt einzusteigen. Doch die aktuelle Phase des Marktes bietet nun erste Chancen. Die Preise sind im Vergleich zu den Höchstständen der letzten beiden Jahre punktuell doch um einiges gefallen - vor allem in den B- und C-Lagen der Städte wie etwa in Wien. Während sicherlich einige Investoren noch abwarten, werden einige immobilien-affine Anleger die jetzige Situation für den Einstieg in den Markt nutzen.
Die steigenden Renditen in Kombination mit fallenden Preisen sind auch ein Zeichen dafür, dass der Wiener Immobilienmarkt resilient ist und sich auch mal in die andere Richtung (die der Käufer) “erholen” kann. Es unterstreicht die Tatsache, dass Immobilien in Wien, trotz vorübergehender Schwankungen, ein solides langfristiges Investitionsvehikel sind.
Beispiele
Ein Auszug aus unserer Zinshaus-Liste für Wien zeigt einen deutlichen Anstieg bei Zinshäusern und Investment-Immobilien mit mehr als 2% bzw. zu Jahrebeginn 2023 noch selten gesehenen 3% Mietzins-Rendite (siehe Abbildung).
Optimieren & Diversifizieren ?
Die aktuelle Situation bietet auch eine Gelegenheit, das Portfolio in Richtung rendite-stärkerer Assets zu optimieren. Wie für alle Anlageinvestments ist freilich auch hier zu empfehlen: Diversifikation über verschiedene Arten von Immobilien, wie Investmentimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser oder Wohnungspakete, um Risiko im Portfolio zu minimieren.
Es ist ratsam, eine gründliche Due Diligence durchzuführen und die Dienste eines erfahrenen Beraters in Anspruch zu nehmen, um die besten Investitions-Möglichkeiten zu identifizieren und potenzielle Risiken zu minimieren.
Das Einfamilien-Zinshaus als neuer Trend?
Einfamilienhäuser stellen die weltweit größte Anlageklasse dar und sind unter den Immobilien auch die am meisten genutzte Form in Österreich und Deutschland.
Bis dato ist das Investieren und Vermieten von Einfamilienhäusern - daher der Begriff “Zins-Einfamilienhaus” - kein großes Geschäft gewesen.
Das könnte sich nun jedoch ändern, und zwar aus folgenden Überlegungen:
Steigende Nachfrage: Selbst viele Gutverdiener können sich Eigentum beim aktuellen Preisniveau kaum mehr leisten. Auch die Verschärfung der Finanzierungsrichtlinien (siehe zB Prof. Dr. Gramann’s Beitrag hier ›) trägt zu diesem Problem bei. Einen Anstieg der Preise in den nächsten Monaten, wie es gern ein Gutteil der Immobilienbranche sehen würde, sehe ich nicht (siehe Beitrag “Immotrends 2023”). Aber ich erwarte auch nicht, dass die Preise für Immobilien inkl. EFH dramatisch in den Keller stürzen werden. Somit werden zahlreiche bisherige potenzielle EFH-Käufer nun (zwangsläufig) zu Mietern von EFH. In einem EFH zu wohnen, speziell mit Garten, im Grünen außerhalb des Stadtkerns, mit genug Platz für Familie und Haustüre, wird der Wunsch vieler Menschen bleiben. Und wird nicht einfach durch eine Stadtwohnung ersetzt werden.
Gute Renditen: Anders als gemeinnütziger Wohnbau oder Wohnungen in Mehrparteien-Häusern unterliegen Miet-Einfamilienhäuser (“EFH”) praktisch kaum einer mietzins-rechtlichen Beschränkung. Bislang gibt es in diesem Segment Angebot vor allem im Luxus- und High End-Bereich, das auf zahlungskräftige Mieter wie Diplomaten, Topmanager, u.ä. trifft. Und für schöne Renditen für Vermieter sorgen. Gute Renditen sind auch in den Segmenten darunter erzielbar, zumal die Nachfrage wie o.g. steigen wird. In den USA gelten “EFH” mit bis zu 20% Rendite als die mit Abstand rendite-stärkste Anlageklasse.
Investoren springen schon auf: Bisher galten EFH zwar als rendite-trächtig, aber als zu kleinteilig und damit für größere und institutionelle Anleger quasi als nicht investierbar. Das hat sich von den USA ausgehend geändert: Begonnend mit Blackstone, dem größter Vermögensverwalter der Welt, investieren nun weitere große Investoren aus der Wall Street wie Goldman Sachs und KKR in die Anlageklasse “Einfamilienhäuser”. Waren die Investment 2020 noch bei 3 Mrd. USD, stiegen sie 2021 bereits auf 45 Mrd. USD an. Die von diesen gehaltenen tausenden von Häusern werden mit neuen Böden und Sanitäranlagen saniert und auch modernisiert, zB mit Smarthome-Technik. Diese Annehmlichkeiten locken auch besser verdienende Mieter an. Auch in anderen Ländern wie UK, Deutschland, Irland, Niederland oder in Skandinavien greift dieser Trend um sich (siehe auch Artikel im ECONOMIST ›)
Überlegungen und Herausforderungen für Investoren
Grenzen des Wachstums: Trotz steigender Mieten auch in diesem Segment wird sich diese Entwicklung nicht dauerhaft fortsetzen, sondern abflachen. Andererseits sind Wohnmietzinsen dank Inflationsbindung und längerer Mieten robust und schwanken weniger in Konjunkturzyklen als “Eigentum” oder “Büromieten”.
Kostenunsicherheit: Zinsanstieg, Inflation und unsichere Wirtschaftsaussichten bedeuten, dass die Kosten für Bau, Renovierung und Instandhaltung steigen.
Opportunitäten: Steigende Zinsen bedeuten für Anleger, auch Alternativen wie Anleihen zu beobachten, die uU mehr Ertrag bei weniger Risiko und Aufwand bedeuten.
Zusammengefasst
Trotz dieser Herausforderungen halte ich das “Zins-Einfamilienhaus” für Anleger - selbst institutionelle - eine hoch interessante Anlageklasse.
Wünschen Sie eine Beratung zu diesem Thema? Oder suchen einen professionellen Partner, der Sie bei der Zusammenstellung eines EFH-Portfolios unterstützt? Dann kontaktieren Sie mich ›
Dr. Andreas Bonschak
Wie Sie optimal ein Zinshaus verkaufen können
Tipp: Wie Sie optimal ein Zinshaus verkaufen können
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Einführung
Der Verkauf eines Zinshauses kommt für die meisten Besitzer ja nicht so oft vor. Umso empfehlenswerter ist es, einen Experten zur Seite zu haben. Unsere Kunden unterstützen wir mit unserem Detailwissen, dem Netzwerk und fundierten Marktkenntnissen. Und nicht zuletzt auch mit unserer Leidenschaft für Immobilien und Zinshäuser im speziellen.
Die Möglichkeiten im Überblick
Wie geht man nun einen Zinshaus-Verkauf optimal an? Es gibt folgende vier Möglichkeiten, ansteigend nach Professionalität sortiert, also beginnend mit der “Do-it-yourself” Methode bis hin zu den professionellsten Methode mit der besten Aussicht auf einen Höchstpreis:
Selbst verkaufen, heutzutage also meist online
ein diskreter Verkauf über einen Makler
über eine Auktion und
ein Bieterverfahren
1. Selbst verkaufen
Wenn man das online macht, hat das einige Nachteile und Risiken: Erstens werden Sie da unzählige Anfragen von Maklern und fragwürdigen Interessenten mit unklarer Bonität erhalten. Zweitens gelten Zins- und Miethäuser, die online gestellt sind, als Objekte “zweiter Wahl”, die nicht zuvor “offmarket” verkauft werden konnten und jetzt online gestellt werden mussten.
So oder so haben Sie den Aufwand mit der Aufbereitung von Dokumenten wie Expose, Fotos, dann die Terminvereinbarungen, die zahlreichen Besichtigungen. Darüber hinaus ist zu denken an Kaufvertrag, die Haftung und Gewährleistung für Mängel, die Grundbucheintragung, die Immobilienbesteuerung, also viele rechtliche oder technische Aspekte, bei denen Anwalt, Steuerberater, Notar oder Bautechniker koordiniert gehören.
2. Diskretverkauf via Immobilienmakler
Beim diskreten Verkauf Ihres Zinshauses via Immobilienmakler nimmt Ihnen ein Makler diesen Aufwand ab und wickelt für Sie das professionell und rasch ab. Sie entscheiden dann nur darüber, an wen und zu welchem Preis Sie Ihr Zinshaus verkaufen möchten. Und müssen sich während und nach dem Verkauf keine Gedanken oder Sorgen machen. Das ist übrigens die klassische, am häufigsten vorkommende Verkaufsmethode. Auch unser Team bietet diesen Service an und wird von Rechtsanwälten, Steuerberatern, Notaren und Bautechnikern unterstützt und Sie erhalten einen professionellen Service aus einer Hand.
3. Auktion
Bei einer Auktion versammeln sich potenzielle Käufer, die davor über das Zinshaus oder mehrere Zinshäuser umfassend informiert worden sind. Mit der Auktion und dem Zuschlag an den Meistbietenden ist der Verkauf dann abgeschlossen. Diese Art Verkauf kommt ab und zu zum Einsatz, vor allem wenn prestigeträchtige oder gleich ein Paket an Zinshäusern öffentlichkeitswirksam und ohne Zeitdruck zum Verkauf kommen.
4. Bieterverfahren
Das Bieterverfahren ist in den letzten Jahren immer beliebter geworden - zumindest bei den Verkäufern. Das funktioniert dann so, dass die Interessenten ihr Kaufangebot verschlossen bei einer festgelegten Frist und Adresse abgeben. Mit Fristablauf werden die Angebote dort geöffnet und die top-gereihten Interessenten können danach Ihr Angebot nochmal (ein- oder mehrmals) nachbessern. So ein Bieter-Verfahren macht man oft bei Zinshäuser in begehrten Toplagen oder wenn das Haus mehreren Parteien gehört, die auf einen transparenten Verkauf Wert legen.
Tipp
Das sind im Grunde die vier Möglichkeiten, wie Sie Ihr Zins- oder Miethaus verkaufen können. Ein Verkauf in Eigenregie ist mit viel Aufwand und einigen Strickfallen versehen, die man berücksichtigen muss. Wir können Sie zu allen Verkaufsmethoden beraten und tatkräftig unterstützen, also von Käufersuche, Vermarktung, Kaufvertrag, Unterzeichnung bis hin zur Schlüsselübergabe.
Sie möchten sich unverbindlich und kostenlos zu Ihrem Zinshaus beraten lassen?
Dann kontaktieren Sie uns doch einfach.