Einleitung

Lesen Sie im folgenden über die historische Entwicklung und die besonderen Charakteristika der Wiener Zinshäuser ein, Gebäude, die die Stadt seit der Gründerzeit im 19. und frühen 20. Jahrhundert maßgeblich prägten und bis heute prägen. Sie dienten nicht nur als Treiber des damaligen Wiener Baubooms, sondern stellten auch ein sicheres Investment dar, eine Eigenschaft, die sie bis in die heutige Zeit bewahrt haben.

Zur Entstehung

Die Zeit der Gründer war eine Ära, in der das Großbürgertum während des Liberalismus seine Blütezeit erlebte. Diese Periode war auch prägend für die Entwicklung Wiens zur weltweiten Metropole. Ein neuer Typus von Unternehmern entstand, der lediglich durch den Börsencrash von 1873 kurzzeitig gestoppt wurde. Diese neue Schicht von Bürgern übernahm viele der Funktionen des Adels in Wirtschaft und Politik. Die Gründerzeit gliedert sich in drei Phasen:

die Frühgründerzeit (ca. 1840-1870)
die Hochgründerzeit (ca. 1870-1890) und
die Spätgründerzeit (ca. 1890-1918).

Der Ursprung der Zinshäuser liegt in der rapiden Bevölkerungszunahme, die durch die Industrialisierung ausgelöst wurde. Es fand eine umfangreiche Landflucht statt, einschließlich der jüdischen Bevölkerung aus den Provinzen der Habsburgermonarchie, die sich in der damaligen Hauptstadt des Reiches und Residenzstadt niederließen. Um 1800 lebten in Wien etwa 250.000 Menschen. Um 1910 erreichte Wien mit über zwei Millionen Einwohnern den bisher höchsten Stand. Diese erhebliche Zunahme führte zu einem dringenden Bedarf an Wohnraum in der Hauptstadt.

Ein zusätzlicher Faktor für das Entstehen der Zinshäuser war die Auflösung traditioneller sozialer Bindungen innerhalb großer Familien und zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern. Es gab jedoch eine Ausnahme von diesem rapiden Bevölkerungswachstum: Im Gegensatz zu den übrigen Bezirken sank die Bevölkerungszahl in der Innenstadt in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Die intensive Bautätigkeit im Stadtkern hatte repräsentative Gründe und zielte nicht auf die Schaffung von Wohnraum ab, wie es in anderen Teilen Wiens der Fall war.

Dies spiegelt sich auch in den Unterschieden in der Architektur wider: Während die Wohnpaläste, entworfen von führenden Künstlern der Zeit, einen anspruchsvollen Charakter hatten, waren die Zinshäuser in den äußeren Bezirken eher bescheiden in ihrer architektonischen Gestaltung.

Frühgründerzeit

Ab den 1840er Jahren erlebte das Gebiet um die alten Vorstadtkasernen einen Bauboom, wobei Wohngebäude im Mittelpunkt standen. Mit der Demolierung der Stadtmauern begann die Intensivierung des Baus, was als eigentliche Gründerzeit bezeichnet wird. Die ursprünglich dominierende längliche Parzellenform wurde zunehmend durch kompaktere, quadratisch anmutende Formen abgelöst. Auf diesen Parzellen entstanden dann Wohnkomplexe entlang der Straßen, während längliche Parzellen eher für Seitenflügelbauten genutzt wurden.

Außerhalb der Stadtgrenzen hielten sich die Bauhöhen eher in Grenzen. Die annähernd quadratischen und länglichen Grundrisse lehnten sich an die vorstädtische Bautradition an. Dennoch unterlag die Raumverteilung im Inneren im Laufe der Zeit einem starken Wandel. Abseits der sogenannten "Hausherrenetage" entstanden Wohneinheiten, bestehend aus Zimmer und Küche oder Zimmer, Küche und einer kleinen Kammer, die entlang eines langgezogenen Korridors angeordnet wurden. Das optimierte die Auslastung der Wohnfläche. Ein spezielles Bauphänomen der Frühgründerzeit waren die "Pseudowohnhöfe", die durch die spiegelsymmetrische Verbindung von zwei Seitenflügelhäusern auf doppelten Grundstücken entstanden.

Das rapide Bevölkerungswachstum führte zur Entwicklung von großen Mietshäusern in den Vorstädten, wobei ab 1850 Gebäude mit bis zu vier Etagen errichtet wurden. Ein auffallendes Merkmal der Mietshäuser aus der Frühgründerzeit war ihre schlichte und einheitliche Fassade, die gemäß dem Prinzip der "gleichmäßigen Reihung" kaum variierte und so zusammenhängende, nahezu unbetonte Straßenwände formte.

Hochgründerzeit

Die Hochgründerzeit, die von 1870 bis 1890 andauerte, kennzeichnete einen markanten stilistischen Wandel: Inspiriert durch die neuen monumentalen öffentlichen Bauten entlang der Ringstraße – darunter Museen, das Parlament, das Rathaus und die Universität – übernahmen private Bauherren Formen staatlicher Repräsentation. Obschon die Häuser intern relativ einheitlich gestaltet und organisiert blieben, wurde großes Augenmerk auf eine nach außen hin individuelle Gestaltung gelegt.

Die meisten historischen Bank- und Börsengebäude in Wien entstanden ab dem Beginn des 20. Jahrhunderts, und die Gestaltung der Geschäftsstraßen erlebte im Späthistorismus ihren Zenit. Typische Stilmerkmale waren die ausgeprägte Gliederung der Baukörper, plastischer Dekor und die Verbindung mehrerer Stockwerke durch vorgebaute Säulen an der Fassade. Obwohl das breite Angebot industrieller Serienprodukte viele Gestaltungsmöglichkeiten für Fassadenelemente bot, führte die weitreichende Wiederholung ähnlicher Elemente zu einer gewissen Monotonie in den Straßenbildern. Die in der damaligen Zeit oft kritisierte Fassadenverzierung stellt ein typisches Wiener Phänomen dar – nirgendwo sonst in Europa wurden sie so prächtig, selbst an simplen Wohngebäuden, ausgeführt.

Trotz der prägenden Rolle des Jugendstils für Wien in anderen Bereichen, war dieser für den Wohnungsbau nicht ganz so signifikant. Er galt eher als Stil der Avantgarde, des fortschrittlichen Bürgertums und der öffentlichen städtischen Bauten.

Die Architektur dieser Epoche war von zwei Aspekten bestimmt: Repräsentation einerseits und möglichst rentable Nutzung teurer Baugrundstücke andererseits. Monumentale Gebäude mit Fassaden im Stil der italienischen Hochrenaissance veranschaulichten eine "Adelung" des Mietshauses zum Wohnpalast. Gleichzeitig entstanden in den vornehmeren Stadtrandbezirken die typischen Wiener Villen der Gründerzeit. Im Kontrast dazu ermöglichten die Bauordnungen von 1870 und 1883 den Bau von Gebäuden mit fünf Stockwerken einschließlich Erdgeschoss und Mezzanin und einer maximalen Höhe von 25 Metern, sofern die Straßenbreite dies zuließ.

Spätgründerzeit

Während der zweiten Stadterweiterung um 1890 wurde der sogenannte "Gürtel" in Wien angelegt und die Integration der Vororte in das städtische Gefüge weiter vorangetrieben. Eine deutliche Zunahme der Grundstückspreise beschleunigte die Nutzung verfügbarer Flächen, was jedoch oft mit einer Abnahme der Wohnqualität verbunden war. Die Reduktion von Treppenhäusern führte zur Entstehung von überlangen Fluren und die Fläche der Hauptinnenhöfe verringerte sich zugunsten mehrerer kleiner Lichthöfe, um die Nebenräume, wie Kabinette und Toiletten, anzusiedeln.

Die Priorität lag auf der maximalen Ausnutzung des Grundstücks. Mit der Bauordnung von 1895 wurde eine Reduktion der Hofgröße auf 15 Prozent zugelassen, was im Wesentlichen bedeutete, dass fast das gesamte Grundstück bebaut werden durfte. Kleine Lichthöfe und Lüftungsschächte mussten für die Versorgung der Innenkabinette und Nebenräume mit Tageslicht und frischer Luft ausreichen. Im Inneren der Gebäude nahmen die Statusunterschiede ab: Die soziale Bedeutung der Stockwerke wurde durch die Einführung von Aufzügen in gehobenen Mietshäusern ausgeglichen; auch die Bedeutung der Lage einer Wohnung innerhalb des Gebäudes wurde weniger relevant.

Ein markantes Merkmal der Spätgründerzeit war der Doppeltrakt, der bei tiefen Grundstücken auch mehrfach gekoppelt sein konnte. In den Vororten war der Straßentrakt der am häufigsten vertretene Typ eines Mietshauses, während in den inneren Bezirken ein neuer Bautyp entstand: der Straßenhof mit zurückversetztem Mittelteil - eine spätere Abwandlung des barocken Ehrenhofes. Neben der altdeutschen Formenwelt gesellte sich bald der heimische Barock dazu, was dem Wunsch nach mehr Prunk entgegenkam. Eine zunehmende Tendenz zur Vertikalität, Asymmetrie und Kopflastigkeit prägte diese Epoche, in der der sich um die Jahrhundertwende entfaltende Jugendstil mit dem Späthistorismus zu oft originellen Kreationen verschmolz.

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