Das Einfamilien-Zinshaus als neuer Trend?

24. Sep.

Einfamilienhäuser stellen die weltweit größte Anlageklasse dar und sind unter den Immobilien auch die am meisten genutzte Form in Österreich und Deutschland.

Bis dato ist das Investieren und Vermieten von Einfamilienhäusern - daher der Begriff “Zins-Einfamilienhaus” - kein großes Geschäft gewesen.

Das könnte sich nun jedoch ändern, und zwar aus folgenden Überlegungen:

Steigende Nachfrage: Selbst viele Gutverdiener können sich Eigentum beim aktuellen Preisniveau kaum mehr leisten. Auch die Verschärfung der Finanzierungsrichtlinien (siehe zB Prof. Dr. Gramann’s Beitrag hier ›) trägt zu diesem Problem bei. Einen Anstieg der Preise in den nächsten Monaten, wie es gern ein Gutteil der Immobilienbranche sehen würde, sehe ich nicht (siehe Beitrag “Immotrends 2023”). Aber ich erwarte auch nicht, dass die Preise für Immobilien inkl. EFH dramatisch in den Keller stürzen werden. Somit werden zahlreiche bisherige potenzielle EFH-Käufer nun (zwangsläufig) zu Mietern von EFH. In einem EFH zu wohnen, speziell mit Garten, im Grünen außerhalb des Stadtkerns, mit genug Platz für Familie und Haustüre, wird der Wunsch vieler Menschen bleiben. Und wird nicht einfach durch eine Stadtwohnung ersetzt werden.
Gute Renditen: Anders als gemeinnütziger Wohnbau oder Wohnungen in Mehrparteien-Häusern unterliegen Miet-Einfamilienhäuser (“EFH”) praktisch kaum einer mietzins-rechtlichen Beschränkung. Bislang gibt es in diesem Segment Angebot vor allem im Luxus- und High End-Bereich, das auf zahlungskräftige Mieter wie Diplomaten, Topmanager, u.ä. trifft. Und für schöne Renditen für Vermieter sorgen. Gute Renditen sind auch in den Segmenten darunter erzielbar, zumal die Nachfrage wie o.g. steigen wird. In den USA gelten “EFH” mit bis zu 20% Rendite als die mit Abstand rendite-stärkste Anlageklasse.
Investoren springen schon auf: Bisher galten EFH zwar als rendite-trächtig, aber als zu kleinteilig und damit für größere und institutionelle Anleger quasi als nicht investierbar. Das hat sich von den USA ausgehend geändert: Begonnend mit Blackstone, dem größter Vermögensverwalter der Welt, investieren nun weitere große Investoren aus der Wall Street wie Goldman Sachs und KKR in die Anlageklasse “Einfamilienhäuser”. Waren die Investment 2020 noch bei 3 Mrd. USD, stiegen sie 2021 bereits auf 45 Mrd. USD an. Die von diesen gehaltenen tausenden von Häusern werden mit neuen Böden und Sanitäranlagen saniert und auch modernisiert, zB mit Smarthome-Technik. Diese Annehmlichkeiten locken auch besser verdienende Mieter an. Auch in anderen Ländern wie UK, Deutschland, Irland, Niederland oder in Skandinavien greift dieser Trend um sich (siehe auch Artikel im ECONOMIST ›)

Überlegungen und Herausforderungen für Investoren

Grenzen des Wachstums: Trotz steigender Mieten auch in diesem Segment wird sich diese Entwicklung nicht dauerhaft fortsetzen, sondern abflachen. Andererseits sind Wohnmietzinsen dank Inflationsbindung und längerer Mieten robust und schwanken weniger in Konjunkturzyklen als “Eigentum” oder “Büromieten”.
Kostenunsicherheit: Zinsanstieg, Inflation und unsichere Wirtschaftsaussichten bedeuten, dass die Kosten für Bau, Renovierung und Instandhaltung steigen.
Opportunitäten: Steigende Zinsen bedeuten für Anleger, auch Alternativen wie Anleihen zu beobachten, die uU mehr Ertrag bei weniger Risiko und Aufwand bedeuten.

Zusammengefasst

Trotz dieser Herausforderungen halte ich das “Zins-Einfamilienhaus” für Anleger - selbst institutionelle - eine hoch interessante Anlageklasse.

Wünschen Sie eine Beratung zu diesem Thema? Oder suchen einen professionellen Partner, der Sie bei der Zusammenstellung eines EFH-Portfolios unterstützt? Dann kontaktieren Sie mich ›